Hausverwaltung wechseln
Berlin und Brandenburg

Sie möchten die Hausverwaltung für eine Wohnanlage in Berlin wechseln? Wie das geht, zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt in dem folgenden Blogartikel.

Der Wechsel bei reinen Miet- und Gewerbeobjekten geht ganz einfach. Bei WEGs sind einige Formalitäten zu beachten, damit der Hausverwalterwechsel reibungslos vonstattengehen kann. Viele WEGs bzw. Eigentümer*innen sind zwar wechselwillig, mühen sich aber an den Bedingungen zum Verwalterwechsel ab. Häufig sind Verunsicherungen über den entstehenden Arbeitsaufwand wahrzunehmen. Sollten Sie mit der bisherigen Hausverwaltung unzufrieden sein, gilt es keine Mühen zu scheuen, um Ihre Immobilie zukünftig in sichere Hände zu legen. In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie der Hausverwalterwechsel reibungslos und unkompliziert funktioniert.

Inhaltsverzeichnis

So geht es: 5 Schritte bis zur neuen Verwaltung

Beschluss bei der Eigentümerversammlung
Abberufung und Kündigung einholen
Entscheidungskriterien festlegen
Eigentümerversammlung planen
Beschlüsse fassen
Exkurs: Ist eine Selbstverwaltung sinnvoll?

1. Beschluss bei der Eigentümerversammlung

Suchen Sie auch den Kontakt zu anderen Eigentümer*innen

Bei allen Entscheidungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist es notwendig, einen Verwalterwechsel per Beschluss zu fassen. Hier genügt eine einfache Mehrheit, um den Wechsel ordnungsgemäß zu beschließen. Bevor Sie Hausverwaltungen kontaktieren und Angebote einholen, sollten Sie zunächst Kontakt zu den anderen Eigentümer*innen suchen. Ein inhaltlicher Austausch kann helfen, genügend Stimmen zu sammeln bzw. abzuwägen, ob es überhaupt für einen Verwalterwechsel ausreicht. In diesem Zusammenhang können Sie auch darüber debattieren, welche Verwaltung für Ihre Gemeinschaft am besten ist. Darüber hinaus können Sie gemeinsam Verbesserungen und Wünsche erarbeiten, die die neue Hausverwaltung erfüllen soll. Nur so kann die neu bestellte Verwaltung Ihren Erwartungen entsprechen.

Wussten Sie schon

Häufig entscheiden sich WEGs zwischen einer Hausverwaltung und einer Selbstverwaltung durch die Gemeinschaft. Beide Optionen sind rechtlich zulässig. Vor- und Nachteile muss jede Gemeinschaft für sich abwägen.

2. Abberufung und Kündigung einholen

Maximal 6 Monate Geduld bis zur neuen Hausverwaltung

Sobald der Wunsch nach einem Verwalterwechsel ausgesprochen und der Beschluss gefasst ist, gilt es den Wechsel schnellstmöglich zu vollziehen. Die Kündigung einer Hausverwaltung ist schneller möglich, als viele zunächst denken. Sollte es vertraglich keine Möglichkeit geben, den Vertrag vorzeitig zu beenden, greift § 26 Abs. 2 S.2 WEG. Dieser Paragraf besagt, dass der Verwaltervertrag 6 Monate nach der Abberufung endet. Grundvoraussetzung dafür ist eine einfache Mehrheit bei der Eigentümerversammlung. Eine einfache Mehrheit ist bereits bei mehr als 50% der Stimmen gegeben. Im schlimmsten Fall muss Ihre WEG sich maximal 6 Monate gedulden, um neue Verwalter*innen zu begrüßen. Sofern Pflichtverletzungen vorliegen, kann von der WEG auch eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Pflichtverletzungen liegen beispielsweise vor, wenn 2 Jahre keine Eigentümerversammlung einberufen wurde oder den Eigentümer*innen Einsicht in die WEG-Unterlagen verwehrt wird.

Tipp: Sollte der Verwaltervertrag außerordentlich gekündigt werden, muss die Versammlung unmittelbar nach der Pflichtverletzung (maximal 2 Monate) stattfinden.

3. Entscheidungskriterien festlegen

Wunschliste im Beirat erarbeiten

Sofern die ersten beiden Punkte geklärt sind, können Sie sich als WEG auf die Suche nach einer neuen Verwaltung begeben. Sie sind mit der bisherigen Hausverwaltung unzufrieden und streben in Zukunft eine Besserung an. Dementsprechend sollten Sie wichtige Aufgaben und Entscheidungskriterien gemeinsam auf Papier bringen und auflisten.

Denn: Eine gute Hausverwaltung strebt ein positives Verhältnis zur WEG an. Gute Verwalter*innen möchten Ihre Wünsche und Anforderungen erfüllen können. Folgende Kriterien können für die WEG von Bedeutung sein:

Mangelnde Qualität und Zuverlässigkeit in den Gewerken (z. B. Reinigungsdienst oder Hausmeisterservice)
Komplizierte bürokratische Prozesse
Mangelnde Kommunikation und Zuverlässigkeit der Verwalter*innen
Unpünktliche oder unprofessionelle Abrechnungen

Sobald Ihre Wunschliste erarbeitet ist, können Sie gerne Kontakt mit uns aufnehmen. Wir kümmern uns um Ihre WEG mit reichlich Kompetenz und Passion.

4. Eigentümerversammlung planen

Beschlussvorschläge auf die Tagesordnung

Sobald alle Informationen zum Wechsel der Hausverwaltung zur Verfügung stehen, steht gleich die nächste Eigentümerversammlung auf der Tagesordnung. Laut § 24 Abs. 2 des WEG-Gesetzes bedarf es ein Viertel der Stimmen, um eine Versammlung der Wohnungseigentümer*innen einzuberufen. Es bedarf allerdings einer Überprüfung, ob die Teilungserklärung abweichende Vereinbarungen enthält.

Hierfür müssen bei der Versammlung einige Beschlussvorschläge auf der Tagesordnung stehen. Nur so kann die aktuelle Verwaltung abberufen werden. Auch die Kündigung des Verwaltervertrags und die Bestellung einer neuen Verwaltung ist nur möglich, wenn folgende Beschlussvorschläge zur Diskussion stehen:

Kündigung des Verwaltervertrags und Abberufung der aktuellen Verwaltung
Bestellung der neuen Verwaltung mit Benennung von Verwaltungsbeginn, Konditionen und Laufzeit
Vollmacht für ein Beiratsmitglied zur Unterzeichnung des Verwaltungsvertrags und der Verwaltungsvollmacht

5. Beschlüsse fassen

So kommt es zum Verwalterwechsel

Sofern alle Formalitäten zum Verwalterwechsel vorgenommen sind, führen Sie die Eigentümerversammlung durch und stimmen gemeinsam in der WEG über die Beschlussvorschläge ab. Wenn Miteigentümer*innen nicht persönlich an einer Versammlung teilnehmen, können sie über Anwesende der WEG und dem Aushändigen einer Vollmacht ihre Stimme abgeben. Damit zählt die Stimme von Miteigentümer*innen trotz Abwesenheit. Sobald eine einfache Mehrheit beschlossen wurde, kann der Verwalterwechsel vollzogen werden. Stehen dem Verwalterwechsel keine Steine mehr im Wege.

Die alte Verwaltung ist abbestellt, der Vertrag wurde gekündigt und eine neue Verwaltung ist gefunden. Was folgt nun? Jetzt braucht die WEG etwas Geduld. Es folgt die Übergabe von Geldern, Konten und Unterlagen. Dies dauert in der Regel bis zu zwei Monate. Erst dann kann die neue Hausverwaltung richtig mit der Arbeit beginnen.

Tipp

So vermeiden Sie Zwischenfälle:

Wählen Sie zur Abberufung des Verwalters einen neutralen Veranstaltungsort
Bestimmen Sie Miteigentümer*innen als Schriftführer*innen und nicht die aktuellen Verwalter*innen.

6. Exkurs: Ist eine Selbstverwaltung sinnvoll?

Zurücklehnen und Vorteile einer externen Verwaltung genießen

Einige WEGs entscheiden sich bewusst für eine Selbstverwaltung. In diesem Fall wird eine Person aus der WEG-Versammlung ausgewählt, die die Verwaltungstätigkeiten übernimmt. Grundsätzlich hat sowohl die Selbstverwaltung als auch die externe Verwaltung ihre Vorteile. Die Verwaltertätigkeiten kosten sehr viel Zeit und sind eine komplexe Angelegenheit. Bei vielen Wohnanlagen ist dies für eine einzelne Person nicht zu stemmen. Kontoführung, Wirtschaftspläne, Jahres- bzw. Nebenkostenabrechnungen und technische Überwachungen: Ein Aufgabenspektrum, das bereits bei einigen Wohneinheiten einen Teilzeitjob darstellt. Eine gute Hausverwaltung übernimmt alle Kernaufgaben für Sie. So können Sie sich entspannt zurücklehnen und Ihre Immobilie in Berlin von professionellen Verwalter*innen betreuen lassen.

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